Еще немного об ипотеке

Вот такой интересный вопрос пришел к нам на почту:

Я плохо разбираюсь в экономике, но некоторые связанные с ней вещи меня интересуют. В частности, возник такой вот вопрос про ипотеку. Я вижу такую картину. Цены на жильё сильно зависят от наличия платежеспособного спроса на оное. Существование ипотеки позволяет создать этот спрос, за счёт чего цены на жильё довольно сильно растут, т.к. находится много людей, готовых платить больше, но влезать в долговые обязательства на несколько лет. Деньги для ипотечных займов, насколько я понимаю, российские банки берут в виде кредитов зарубежом. В итоге получается, что вся система импотечного кредитования в России занимается только тем, что повышает цены на недвижимость, а разницу в цене отдаёт в види процентов по кредитам зарубежным кредиторам. В итоге происходит выкачивание денег из экономики.

Прокоментируйте пожалуйста этот мой взгляд на ипотеку — насколько он имеет место быть. Может я не понимаю каких-то вещей и поэтому ошибаюсь?

Я, если честно, не особо хорошо знаю, как работает механизм финансирования ипотечных кредитов в российских банках, думаю не все так просто, но в данном случае это не так важно. Представим, что наш читатель верно описал работу системы. Правильны ли тогда его выводы? Мне кажется, что однозначно нет.

Что происходит на рынке за счет ипотеки? Увеличивается спрос. Больше людей могут позволить себе купить свое жилье, больше семей могут начать жизнь в собственной квартире у большего количества людей есть шанс улучшить свой уровень жизни. Да, в сумме за это им приходится платить больше, но для них это удобнее. Все эти вещи безусловно важны и полезны для общества, для экономики и даже для демографии в стране. Цены растут всего лишь как побочный эффект этой замечательной вещи.

Точно такие же процессы происходят в любой другой стране. Цены на недвижимость в Америке и Англии за последние пятьдесят лет выросли на порядок сильнее инфляции во многом за счет ипотеки. Но при этом улучшается и качество жилья, улучшается его реальная доступность. А откуда берутся деньги для кредитов не так уж важно. Они берутся оттуда, где банку легче всего зарабатывать свои проценты. Если это зарубежом — ничего страшного. Если представить, что мы отменим ипотеку, то российская экономика не станет богаче по взмаху вошлебной палочки. Просто у многих людей не получится потратить деньги на то, что им действительно нужно. Так они потратят их на что-то другое и с большой вероятностью компания, продающая им апельсины тоже занимает деньги не западе. В данном случае не стоит а)связывать ипотеку с заемами российских банков и б)считать рост цен на недвижимость априори негативным.

Другое дело, что проблемы могут начаться, когда банки всвязи с продолжающимся кризисом не смогут получить дешевый кредит зарубежом и им станет нечем финансировать кредиты в России. Об этой проблемы очень советую послушать или почитать программу Большой Дозор с Игорем Кузиным. Кстати для интересующихся там есть неплохое описание механики самого кризиса.

Реклама

Еще немного об ипотеке: 13 комментариев

  1. Мне кажется цены на жилье должны как то регулироваться. Не знаю как в Москве, но в регионах очевидна спекуляция на рынке. Ну, например, это выгодно строительным компаниям, чтобы быстро привлечь или отбить уже начавшееся строительство. К тому же риэлтерский бизнес далеко до совершенства, где ценообразования не всегда понятно и т.п.
    Я все к чему — есть у вас примеры как должно проводиться регулирование цен на недвижимость.

  2. Мне кажется, что еще стоит поразмышлять про влияние предложения: ограниченность производственных мощностей (цемент, самый яркий пример) и невозможность быстро среагировать на увеличение спроса, вызванного доступностью ипотеки (временные задержки на расширение производства) влияют на цену очень серьезно в российских условиях.

  3. Ипотека, по сути, как и кредит на любой товар, целесообразна для людей, у которых ПОТЕНЦИАЛЬНО уже есть(или вскоре появятся) деньги на квартиру. Повысить уровень жизни для какой-либо семьи, она врятли способна.

  4. [quote post=»359″]Мне кажется, что еще стоит поразмышлять про влияние предложения[/quote]

    Я думаю, логично предположить, что предложению просто не меняется особенно. Или меняется, но через 5 лет. Так что вина все-таки лежит на росте спроса. Другое дело, что если бы мы могли заставить предложение расти, то может быть проблема была бы не такой серьезной.

    [quote post=»359″]Повысить уровень жизни для какой-либо семьи, она врятли способна.[/quote]
    Не соглашусь. Все-таки время тоже очень важно. Квартира сейчас для вас лучше квартиры через 10-20 лет. А ипотеку иногда выплачивают и дольше. Соответственно от покупки квартиры ваш уровень жизни заметно увеличивается по сравнению с ситуацией, когда вам пришлось бы ждать.

    Вообще возможность перераспределять свои финансовые возможности / обязательства во времени как и любой другой выбор однозначно улучшает вашу жизнь.

  5. Поддерживаю мнение, что одна их главных причин роста цен на жилье кроется в предложении. Темпы строительства жилья в России очень низкие, также сказывается неэффектиность русских строительных технологий из-за чего объекты сдаются с задержками, наприемлимого качества и т.д., что увеличивает себестоимость жилья.
    Еще одна проблема — финансирование застройщиков. Строительство — очень капиталоемкий бизнес, и поэтому требует доступа к дешевому финансированию, которое в России очень сложно найти. А по сему, если у строй компании нет выхода на международные рынки заимствования или финансовым потокам родительской финансово-промышленной группы, шансов на развитие бизнеса у нее мало.

  6. Олексий, Вы сильно преувеличиваете проблемы застройщиков с финансированием. Проблем с финансированием у крупных девелоперов и строителей них нет абсолютно никаких. Во-первых, у них гигантская прибыль, которую они имеют возможность вкладывать в следующие объекты. Во-вторых, все в курсе строительного бума и хотят поучаствовать, так что получить кредит, разместить облигации или акции компаниям этого сектора не составляет труда. Свежий пример — Леваев продал в Лондоне 20% своей средней руки девелоперской компании за полтора миллиарда.

  7. В письме, послужившем поводом для поста, собственно, всего одна явная ошибка — про «выкачивание денег из экономики». Ипотека, наоборот, является явным примером «вкачивания» денег в реальный сектор экономики, которое так необходимо нашей стране. Про финансирование ипотечных кредитов автор письма тоже был чересчур категоричен (внешние заимствования — лишь один из источников), но это даже менее существенно.

  8. Михаил, если все Ваши высказывания комментировать, можно руки по локти стереть. Я чуть-чуть напишу, чтоб без последствий:)

    ..Что происходит на рынке за счет ипотеки? Увеличивается спрос. Больше людей могут позволить себе купить свое жилье..
    >увеличение спроса не означает, что больше людей могут купить жилье.

    Сравнение с Америкой совсем неуместно. В США ипотека с тактической точки зрения является стабилизатором финансовой системы. Механизм был отработан в конце 30-х, а совершенства достиг как раз в начале 70-х. В качестве иллюстрации — Вы можете заметить, что в то же время примерно кардинально изменилась динамика ВВП — она перестала «прыгать» и стала постоянно расти. В РФ чисто спекулятивный, обусловленный безумной коррупцией и дифференциацией доходов рост цен.

    Ну, и на счет кредитов на западе. Так наши банки и живут — по-другому не умеют. Все просто — получли на западе доллары, конвертировали в рубли, открыли рублевые позиции… А, когда обратно конвертируем в еще ослабший доллар и отдаем кредит, получаем немалую дельту… Мои слова прекрасно иллюстрирует цифра национального долга, которая растет и сильно. Данные ЦБ по внешнему долгу:
    2000 г — 160 млрд долл
    2005 г — 260 млрд долл
    янв 2007 г — 310 млрд долл (банки 101)
    апр 2007 г — 340 млрд долл (банки 111)
    июл 2007 г — 385 млрд долл (банки 131)
    Механизм понятен? Кроме долгов СССР все остальные растут. Отсюда и бум потребительских кредитов и т.д. Только вот когда-то отдавать надо будет…

  9. To sredni_vashtar:
    Я как раз и имел в виду, что на российском рынке слишком слабая конкуренция, так как застройщики, подобные названному вами, имеют подавляющее преимущество перед небольшими компаниями и фактически монополизируют рынок. Это преимущество как с точки зрения финансирования, так и политической/чиновнической поддержки и лоббирования

  10. [quote post=»359″]а совершенства достиг как раз в начале 70-х. В качестве иллюстрации — Вы можете заметить, что в то же время примерно кардинально изменилась динамика ВВП — она перестала “прыгать” и стала постоянно расти. В РФ чисто спекулятивный, обусловленный безумной коррупцией и дифференциацией доходов рост цен.[/quote]
    Много я читал объяснений изменения динамики американского ВВП, но подобное слышу впервые. Обычно говорят о смене денежной и фискальной политики и так далее.

    В остальном кроме фразы «увеличение спроса не означает, что больше людей могут купить жилье.», я критики моих заявлений не увидел. Заметьте, я сразу сказал, что не знаю и не буду комментировать, как работают российские банки. Вы могли бы вежливо дополнить мой пост. Уверен, что информация, приведенная вами, всем интересна. Вместо этого какие-то наезды.

    Что касается спроса и людей. Увеличение спроса происходит от того, что больше людей покупают жилье. Вомзожно это те, кто и так бы имел возможность что-то купить, а теперь они покупают больше. Возможно даже большую часть из них составляют спекулянты. Все равно некоторые люди получили возможность улучшить свой уровень жизни.

  11. [quote comment=»27408″]Много я читал объяснений изменения динамики американского ВВП, но подобное слышу впервые. Обычно говорят о смене денежной и фискальной политики и так далее.[/quote]
    Тут я с Вами не спорю — я назвал лишь один из инструментов. Если бы мы обсуждали динамику американского ВВП, то я назвал бы и другие.

    Вопрос читателя можно перефразировать следующим образом: ипотека сделала жилье менее доступным? Как не парадоксально, но это так.

Добавить комментарий

Please log in using one of these methods to post your comment:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s