Когда ипотеки бывает много

От редакции: Мы наконец-то начинаем публикацию постов победителей и участников нашего недавнего конкурса. Автор этого поста по результатам поехал в Летнюю Школу Института Катона (о которой мы обязательно напишем отдельно). Всем остальным в самое ближайшее время будут высланы утешительные призы. Пожалуйста, не забудьте сообщить нам ваш почтовый адрес.

Жилищный вопрос был и остается в России актуальным при любом режиме власти. Нынешний президент провозгласил доступность и комфортность жилья в качестве приоритетного национального проекта. Помочь властям в реализации проекта должно ипотечное кредитование – кредитование под залог приобретаемого жилья. Ипотечный кредит сроком до 20-30 лет, являясь авансом будущих доходов, дает значительной части семей возможность улучшить свои жилищные условия.

Бизнес по выдаче ипотечных кредитов в последнее десятилетие стал одним из наиболее привлекательных направлений деятельности банков США и Европы. Борьба за клиента, в конечном счете, обернулась не только установлением весьма либеральных требований к заемщику и его доходам (не нужно предъявлять не только справку о доходах, но отпала необходимость подтверждать наличие работы как таковой). При этом некоторые банки стали выдавать кредиты без частичной оплаты заемщиком приобретаемой недвижимости. Кроме того, стремясь снизить проценты по выдаваемым кредитам, некоторые финансовые компании установили плавающие процентные ставки по кредитам, уровень которых зависел от макроэкономических условий в стране. Беспрецедентно низкие процентные ставки в экономике США начала 2000-ых годов сделали привлекательными кредиты с плавающей ставкой для половины всех заемщиков, бравших кредиты на покупку жилья.

Система ипотечного кредитования занимает особое положение в экономиках развитых стран, являясь не только основной формой улучшения жилищных условий населения. Во времена Великой депрессии в США одним из способов оздоровления экономики являлось развитие государством национальной системы ипотечного жилищного кредитования. Одной из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является привлечение банками ресурсов для кредитования в наиболее эффективных формах. Благодаря закрепившейся за ипотечными кредитами репутации надежных долговых обязательств, банки стали выпускать ценные бумаги, гарантией платежей по которым становились планируемые поступления от заемщиков. Такие ценные бумаги стали очень популярным объектом вложений среди инвестиционных фондов.

И все было бы хорошо, лозунг «Каждому по собственному дому/квартире» реально воплощался в США. Однако, с весны 2007 года финансовые рынки всего мира начало лихорадить. Причиной тому стал кризис на американском рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами: заемщики перестали расплачиваться по ипотечным кредитам, в связи с чем вложения в ипотечные ценные бумаги стали обесцениваться. Денежные власти развитых стран предприняли меры поддержки финансовых рынков, существенно превышающие поддержку мировой экономики после терактов 11 сентября 2001г. Тем не менее, мрачные прогнозы экспертов относительно растущего числа заемщиков, отказывающихся платить по кредитам и снижение цен на недвижимость, говорят о том, что финансовые рынки еще долго будут оставаться под неблагоприятным воздействием бурного развития ипотечного кредитования в США.

Какие же уроки мы можем вынести из этого кризиса. Может быть, действительно, для избежания кризиса в России не нужно так активно развивать ипотечное кредитование? Как ни странно, ипотечное кредитование развивать необходимо. Но, как и в любом деле, каждому из участников рынка необходимо осознавать принимаемый на себя уровень риска. У банка, продающего ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, резко снижается мотивация следить за платежеспособностью заемщика и адекватностью оценки стоимости приобретаемого жилья, потому что все возможные убытки в связи с отказом заемщиков по своим обязательствам переносятся на плечи инвестора. Поэтому инвестор, покупающий такие ценные бумаги, должен внимательно следить за условиями и стандартами выдачи кредитов.

Низкие требования к оценке финансового благополучия заемщика и отсутствие первоначального взноса вовлекают в систему кредитования «плохих» заемщиков, которые в действительности не могут регулярно выполнять свои обязанности. Кроме того, при падении цен на недвижимость, рациональному заемщику выгоднее отказаться от обязательств по кредиту и оформить ипотечный кредит на меньшую сумму на подешевевшее жилье.

Нашей стране кризис, подобный американскому, пока не грозит: цены на жилье особо не падают, доходы населения растут, требования к заемщикам относительно строгие. Однако американский кризис должен заставить более внимательно относится к любым идеям об инвестировании пенсионных денег или Стабфонда в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Реклама

Когда ипотеки бывает много: 6 комментариев

  1. «Кроме того, при падении цен на недвижимость, рациональному заемщику выгоднее отказаться от обязательств по кредиту и оформить ипотечный кредит на меньшую сумму на подешевевшее жилье.»

    В цивилизованных странах, в отличие от России, обанкротившемуся заемщику (а именно это автор продразумевает под «отказом от обязательств») уже никто ипотеку в ближайшие годы не даст при нормальном функционировании бюро кредитных историй.

    Как по мне, статья довольно посредственная. Анализа минимум, общие факты, взятые из любой даже нефинансовой прессы. Да и вообще нужно было больше уделить внимания почему заемщики перестали платить по кредитам, а не почему им выдавали кредиты.

  2. [quote comment=»25177″]
    В цивилизованных странах, в отличие от России, обанкротившемуся заемщику (а именно это автор продразумевает под «отказом от обязательств») уже никто ипотеку в ближайшие годы не даст при нормальном функционировании бюро кредитных историй.
    [/quote]
    Как раз это означают так называемые subprime mortgage. Это заемы людям, которые не смогли бы получить деньги в нормальной ситуации. И именно из-за них произощел кризис. То есть не из-за них, а из-за людей потом торгующих их кредитами.

    2 Строитель:

    Обязательно сделаем отдельный пост об этом.

  3. Михаил, Subprime — не обязательно означает «обанкротившийся». Больше — «неблагонадежный», а неблагонадежным можно стать по куче причин — частая смена места жительства, просроченные платежи по кредиту (даже просто по забывчивости), непостоянные заработки, низкий депозит по сравнению со стоимостью жилья и прочее. Если же вы «отказываетесь» от ипотеки, это настолько серьезно бъет по вашей кредитной истории, что чтобы вам дали новую ипотеку, вам нужно несколько лет нарабатывать положительную кредитную историю.

    Немного офф-топ:
    Выхожу на прошлой неделе перекурить с работы, вижу надпись на новостном табло (точная цитата): «The French government is stuggling to translate the word «subprime» into plain French». Это когда Франция решила заявить, что она может Париж сделать финсовым центром Европы и созвала по этому поводу пресс-конференцию. Меня очень развеселила эта надпись.

Добавить комментарий

Please log in using one of these methods to post your comment:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s