И немного о недвижимости

Вот еще такой вопрос пришел сегодня:

Я хотел бы узнать, почему происходит следующее: численность населения сокращается, а цены на недвижимость растут высокими
темпами, хотя используется дешевый труд при строительстве. При этом жилищные условия может улучшить только небольшой процент
населения, даже с использованием кредитов.
Вопросы:
1) Насколько вероятен вариант развития событий, что произойдет банковский кризис, который вынудит банки срочно продавать
недвижимость?
2) Кому это выгодно, ведь россиян все меньше и меньше?

Я конечно не специалист по рынку недвижимости, поэтому не могу ответить подробно, но попробую. Если кто-то из комментаторов хорошо разбирается, присоединяйтесь.

Итак, от чего зависят цены на жилье? Как ни странно население страны играет в этом очень маленькую роль. Для цен на квартиры не так важно все население. Важно — сколько людей хочет сменить квартиру. А это число как раз растет, в основном благодаря ценам на нефть. То есть спрос на квартиры действительно растет. Плюс, цены на недвижимость в основном растут в Москве и других крупных городах, где население не уменьшается за счет миграции. Так что, с демографией цены на жилье обычно не связаны. Читать далее

Чиновничьи игры

Такой вот вопрос задал один наш постоянный комментатор:

Очевидно, и никто не будет спорить, что:

1. Большинство чиновников от самого низкого ранга до самого высшего воруют.
2. Чем более развита экономика страны, тем больше можно украсть.
3. В некоторых случаях ущерб для экономики может многократно превышать то, что было украдено.

С другой стороны, если им договориться, чтобы какое-то время не воровать, а поднимать экономику — то потом, впоследствии,
можно было бы украсть больше.

А что говорит на эту тему экономическая теория и, в частности, теория игр? Что должно случиться, чтобы чиновникам было
выгодно перестать воровать?

Мне конечно совершенно не очевидны эти три пункта, но давайте представим, что это действительно так и посмотрим, что будет происходить. Допустим, есть всего два чиновника Г и К. Каждый из них может воровать немного сейчас или они могут договориться и к примеру лет пять не воровать, но зато потом начать воровать по полной. Будет ли это работать? Теория игр ответит, что если чиновники рациональные, то вряд ли. Дело в том, что да им обоим выгоднее не воровать эти пять лет, но каждому из них с другой стороны выгодно в тайне нарушить договоренность. Это обычная модель олигополии. Когда есть несколько больших фирм, то они конечно могут попытаться договориться и поднять цены, но у каждой из них будет громадный стимул нарушить договоренность и отобрать чужую долю рынка. Отсюда происходят ценовые войны.

Можно, например, вспомнить очень показательную историю российской сотовой связи. Сначала было два больших оператора МТС и Билайн, которые устанавливали очень высокие цены. Не факт, что там был сам сговор, но все работало именно так. Потом на рынок пришел Мегафон, который предлагал очень дешевые тарифы и после того, как его качество немного подтянулось он стал быстро отнимать долю рынка у лидеров. И лидеры соответственно должны были тоже придумать более дешевые тарифы.

То же самое будет с чиновниками. У каждого будет смысл продолжать воровство, тем более, что другому это будет очень сложно проверить. А в итоге они оба проиграют. Чтобы такая система работала, между ними должен быть очень высокий уровень доверия. Допустим, если Г и К братья, то они может быть и смогут наладить сговор. Или если у Г есть компромат на К, а у К — на Г. То есть даже когда чиновников всего двое, то им очень сложно договориться и прекратить воровство на какой-то период.

А теперь представьте, что чиновников не двое, а двести тысяч. Могут они договориться? Вероятность стремиться к нулю. Поэтому же, очень трудно договориться фирмам в условиях сильной конкуренции. В принципе это всего лишь модификация знаменитой дилеммы заключенного.

Давайте посмотрим, что например должен делать наш герой Г:

  • Если все остальные не воруют, то ему выгодно воровать (экономика все равно растет, плюс он наживается сейчас немного).
  • Если все остальные воруют, то ему тоже выгодней воровать (экономика все равно расти не будет, зачем же упускать выгоду).

И поскольку такая же логика у всех чиновников, то все они будут воровать здесь и сейчас, а не ждать до лучших времен. На практике так и получается, к сожалению.

Есть на самом деле очень интересная и при этом очень простая игра, которую часто проводят преподаватели на уроках по теории игр. Она моделируют именно эту ситуацию. Каждому участнику дают по две красные и две черные карты. В раунде участник должен отдать в общую стопку любые две из своих карт. Потом распределяются очки: вам дают например по 2 очка за каждую красную карту, которая у вас осталась, плюс столько очков сколько всего красных карт сдали в общую стопку. При этом ты не играешь против других, а просто максимизируешь свой доход. Естественно, давать красную карту в стопку не выгодно, потому что, если она остается у вас, то вы получаете лишних два очка, а если сдаете ее в стопку, то только одно лишнее очко. Но при этом, если все не будут сдавать красные карты, то всем будет хуже. Проблема в том, что в каждом раунде ты не видешь какие карты дают остальные игроки. И есть большой стимул обманывать, никто ведь все равно не узнает, кто же не положил карты. Если у вас есть несколько друзей, которым нечего делать, попробуйте поиграть и поймете, что класть красные карты (то же самое что не воровать какое-то время) не выгодно.

Политика как игра с полной информацией

Если вспомнить выборы, произошедшие в последние годы в странах G8, то бросается в глаза очень маленький отрыв между победителем и кандидатом или партией, занявшей второе место. Например, на недавних выборах в Италии победившую коалицию Романо Проди от главного и единственного преследователя, Сильвио Берлускони, отделило всего лишь 0.07%; Ангела Меркель стала новым немецким канцлером благодаря преимуществу в 2.4%. В США же эта тенденция выражена еще более сильно: в 2000 году Альберт Гор и вовсе получил в абсолютном выражении голосов больше, чем его соперник, но из-за специфической американской системы выборщиков президентом стал Дж.Буш-младший. Это не простое совпадение, как может показаться. Подобный феномен имеет достаточно простое объяснение с точки зрения теории игр.

Рассмотрим такую задачу: 2 мороженщика в жаркий день на пляже продают мороженое. Люди равномерно рассредоточены по пляжу, одинаково любят мороженое и идут за ним естественно к тому продавцу, который к ним находится ближе. Если человек от них равноудален, то он пойдет с равной вероятностью к любому из мороженщиков. Продавцы одновременно решают где им расположить свою палатку так, чтобы продать наибольшее количество товара. Вопрос: какую точку выберет каждый, или другими словами, найти равновесие Нэша, то есть то положение, отклоняться от которого в одиночку будет никому не выгодно? Читать далее