И немного о недвижимости

10 May 2006 © Михаил Дубов @ Макро, Россия

Вот еще такой вопрос пришел сегодня:

Я хотел бы узнать, почему происходит следующее: численность населения сокращается, а цены на недвижимость растут высокими
темпами, хотя используется дешевый труд при строительстве. При этом жилищные условия может улучшить только небольшой процент
населения, даже с использованием кредитов.
Вопросы:
1) Насколько вероятен вариант развития событий, что произойдет банковский кризис, который вынудит банки срочно продавать
недвижимость?
2) Кому это выгодно, ведь россиян все меньше и меньше?

Я конечно не специалист по рынку недвижимости, поэтому не могу ответить подробно, но попробую. Если кто-то из комментаторов хорошо разбирается, присоединяйтесь.

Итак, от чего зависят цены на жилье? Как ни странно население страны играет в этом очень маленькую роль. Для цен на квартиры не так важно все население. Важно – сколько людей хочет сменить квартиру. А это число как раз растет, в основном благодаря ценам на нефть. То есть спрос на квартиры действительно растет. Плюс, цены на недвижимость в основном растут в Москве и других крупных городах, где население не уменьшается за счет миграции. Так что, с демографией цены на жилье обычно не связаны.

Определяет их обычно соотношение спроса и предложения. На рынке появляется все больше людей или фирм, готовых платить большие деньги за недвижимость и естественно риэлторы это понимают и повышают цены. Предложение жилья по понятным причинам сильно увеличить не так просто. Строительство занимает время, а место в принципе ограничено. И даже использование дешевого труда не решает проблемы. А возможность брать кредит только повышает спрос.

А вот банковский кризис, если он и может произойти, на мой взгляд, с рынком жилья никак не связан. Это тема для отдельного разговора конечно. Недавно я читал выступление, кажется, Шохина, который говорил, что такой вариант существует, и меня тогда его логикак убедила. Но тем неменее, я не очень понимаю причем тут недвижимость.

Система Orphus

  • Saakyan Tigran

    Наверно, не открою Америку, если скажу, что достаточно большая доля сделок купли-продажи недвижимости имеет спекулятивный характер.
    Прибыльность вложений в недвижимость огромна.
    В то же время себестоимость квадрата не превышает для обычных домов 400-500 USD. А почём их продают, думаю, все знают сами.

  • Andri

    Saakyan Tigran: Вы знаете, я не специалист, но слышал совсем друие цифры себестоимости квадратного метра, примерно в 2-3 раза выше, чем Вы назвали (по Москве).

  • Олег Ш

    Действительно, себестоимость квадратного метра жилья составляет порядка 1500-1900 в Москве (источник – Ведомости). И доля спекулятивных (инвестиционных) сделок оценивается примерно в 30%.

    Что касается банковского кризиса, то он очень даже может быть связан с недвижимостью, потому что банки довольно активно играют на рынке как офисной, так и жилой недвижимости. Кроме того, следует учитывать возрастающий объем ипотечных кредитов в активах банков.

    Наконец, количество людей, ПРИЕЗЖАЮЩИХ в Москву, опять же влияет на рост цен. Можно посмотреть на стагнирующий рынок Нижнего Новгорода и на активно растущие цены некоторых других довольно крупных городов. Между прочим, интересная статья могла бы получиться – о зависимости цен от количества приезжих.

  • http://duboff.livejournal.com Михаил Дубов

    Ну, на мой взгляд, как раз ничего особо интересного: спрос растет – растут цены. Ничего особо нового в этом нет.

  • Олег Ш

    1) Вы считаете, что все приезжающие в город покупают жилье ? Или хотя бы часть из них ?
    2) Интересно, как именно распределяется спрос между покупкой и арендой.
    3) Интересно, от чего, кроме размера города, может зависеть стоимость. Ответы вроде бы очевидны, однако их надо проверять.

  • Владимир

    Понятно, что спрос растет, и цены растут. Только дома, новые только что построенные пустуют частенько. Зеселится треть дома, и все.
    А банковский кризис еще и может быть спровоцирован борьбой с коррупцией. В строительстве очень много серых денег, которые идут из серых банков. (Вспомнил “Трудно быть богом”, где говорится, что за серостью всегда следует чернота)
    И при покупке квартир можно расплачиваться наличными долларами. Откуда деньги берутся, никто не спрашивает. Потому и спрос, чтобы вместо денег иметь недвижимость.

  • http://kray-zemli.livejournal.com kray-zemli

    кругом мошенничество, ценовой сговор и коррупция. Цены вздуты искусственно. Многие эксперты уже прогнозируют обвал. Давно уже – год как, а обвала всё нет, уже никто им не верит. А зря! Вспомните 98-й!

  • Олег Ш

    Прогнозируют. А другие прогнозируют стабильный рост.
    Если себестоимость порядка 1500, что назовется обвалом ? Жилье останется недоступным.

    Кроме того, мне интересно, что такое “искусственное” и “безыскусное” вздутие цен.

  • http://kray-zemli.livejournal.com kray-zemli

    Очень люблю разжигать флейм о зажравшейся москве. Когда они начинают ныть как там всё дорого (ложь между прочим, кроме может быть жилья), задаю вопрос: и куда деваются все эти сотни баксов, которые вы, москвичи, якобы поголовно платите за аренду квартиры? Пока никто не ответил.

  • http://kray-zemli.livejournal.com kray-zemli

    Договорились застройщики между собой, сколько брать за квартиры. Кто нарушает договор – тому больше не дают площадку под строительство. Заведует всем лужков, его супруга, и его бригада.

  • http://gonzak.livejournal.com/tag/ АА

    в целом верно, за исключением фразы “риэлторы это понимают и повышают цены” – недвижимость принадлежит не риэлторам.

  • Евгений

    На мой взгляд все просто:
    1. Благосостояние народа растет
    2. Сильно подрос банковский сектор, а значит и большее количество людей имеют возможность приобретать жилье.
    3. Недвижимость кроме насущной потребности человека является и выгодным инструментом для хранения капитала.
    Т.е. спрос растет и цены повышаются. В этой ситуации мы должны были бы видеть увеличение предложения, но:
    1. Распределение земельных участков сильно коррумпировано.
    2. Сам строительный сектор экономики будем так говорить – теневатый. Новому игроку появиться очень сложно – стреляют.
    3. Аппетиты местных властей и уровень откатов от построенной жилплощади просто грабительные. Доходит до 25% от сданных площадей.
    Все это приводит к ограниченному росту предложения.
    Следовательно имеем взвинчивание цен. И будет это продолжаться пока рынок не либерализируется в достаточной степени.

  • http://shadtchnev.livejournal.com Evgeny Shadchnev

    Мне кажется, что на рынке недвижимости основным драйвером роста являются спекулятивные операции. Люди покупают, потому что рынок очень хорошо растет. А рынок растет из-за покупок – это замкнутый круг. Такой рост должен продолжаться до тех пор, пока пузырь не лопнет. Но он не лопнет, пока люди получают сверхдоходы от нефти и игры на фондовом рынке (100% за прошедший год). Полагаю, что рынок недвижимости серьезно упадет как только в экономике случится более-менее серьезный кризис.

  • Саня

    Себестоимость квадратного метра обычного (панельного/кирпичного) жилья в Москве не может составлять 1500-1900$ – это априори! При нынешней продажной цене в ~ 3000$ ни один затройщик даже связываться не будет с объектом при такой себестоимости кв.м. Застройщику в таком случае проще вообще не строить, а просто тупо вложить свободные денежные средства в недвижимость и через 3 квартала его вложения увеличятся в два раза! Естественно речь не идёт об элитном! жилье – это совсем уже другая тема с другими ценами и подходами.

  • Евгений

    2 Evgeny Shadchnev:

    Все верно. Но надо понять, что такой спекулятивный рост может быть только в условиях отсутствия роста предложения. В этом вся и беда.
    И потом, не рассматривайте ситуацию только внутри МКАД – цены на недвижимость растут по всей стране.

  • http://kray_zemli.livejournal.com kray_zemli

    Недвижимость находится в наибольшей степени в руках некой преступной группы, которая хорошо следит за ситуацией и не даёт разрастаться предложению. Именно её и кормят те самые ноющие на тяжелую жизнь зажравшиеся москвичи (“ыыыыыыы у вас 1 гиг трафика $100 стоит, а мы за квартиру $1000 в месяц платим – ыыыыыыыыы! Это всё из-за вас, провинциалов! ыыыыыыыы! Вы на нас плохо работаете – водку у себя в деревне жрете! ыыыыыыыыы! “). Недвижимость – это второй производственный цикл, через который проходят украденные разными офшорными схемами нефтяные деньги. Пока в стране есть нефть и цены на неё высоки – жилье будет дорожать именно по этой причине – избытка серых денег.

    Реально, надо ставить такие вопросы:
    1) Когда в россии, наконец-то, случится экономический кризис?
    2) В чём держать деньги, чтобы пережить его с минимальными потерями и потом купить недвижимость, когда она наконец-то обвалится?

  • sredni vashtar

    “Важно – сколько людей хочет сменить квартиру. А это число как раз растет, в основном благодаря ценам на нефть. То есть спрос на квартиры действительно растет. Плюс, цены на недвижимость в основном растут в Москве и других крупных городах, где население не уменьшается за счет миграции. Так что, с демографией цены на жилье обычно не связаны. “

    Согласен по сути, но высказано не очень точно. Во-первых, не просто сменить, а “улучшить жилищные условия”, как говорится. Во-вторых, не просто хочет, а располагает для этого все большими доходами. В третьих, с демографией спрос, конечно, связан, просто не в масштабах страны, а в масштабах нас.пункта. Продолжающаяся урбанизация – демографический процесс. Урбанизация, рост благосостояния и “барьеры на входе” в строительном рынке – три кита, на которых стоит рост цен на жилую недвижимость.

  • Владимир

    для kray_zemli Сейчас, как мне кажется, выгоднее продать недвижимость (если она не коммерческая), а деньги вкладывать в высоколиквидные товары. В любом случае, до кризиса, эти товары будут приносить прибыль.
    А потом можно с этими деньгами ехать куда-нибудь за границу, и покупать бизнес. (Если есть замашки бизнесмена).
    Экономический кризис на самом деле уже начался, только его та самая инфляция и сдерживает. Работодатели не повышают ставок, сотрудники соглашаются, все ждут, пока им больше платить будут, цены на продукты питания растут из-за бензина, аренды, да и просто из-за того, что жить стало тяжелее (пробки, коррупция, реклама, неэффективное управление). Для того, чтобы выкручиваться, оптовики должны снижать цены и давать рекламу, а розница – повышать цены, чтобы заплатить хотя бы зарплату и аренду. Получается, что в самое ближайшее время, возможно этим летом, этот дисбаланс приведёт к кризису.
    Может быть, в этот самый момент мы его и начинаем.

  • Nameless

    2 krai_zemli. По сути согласен с Вашими постами касательно Лужкова и прочих.

    Вопрос в том, что будет когда эту команду снимут?

    Что касается себестоимости. Она действительно составляет порядка максимум 600 долларов в стандартных домах (не элитных). Остальное – стоимость оформления всяких бумажек у конкретных чиновников, связанных с застройкой.

  • Oleksiy Osnach

    600-1000$ sebestoimost sostavlyaet bez ucheta vzyatok dlya polucheniya razresheniya na otvod zemli, razresheniya na zastraoyku i t.d. i t.p., kotorih trebuetsya ne odin desyatok. Poetomu ne dumayte, sto zastroyschiki vas hotyat razdet do posledney nitki – u nih na samom dele ne takaya uzh i bolshaya marzha – bolshAya chast vashih deneg idyot v karman chinovnikov. + dazhe kogda vse bumagi polucheny suschestvuet risk togo, sto iz-za peretasovki v verhah ili po drugoy prichine, potrebuyutsya dopolnitelnie vlozheniya v vide novih vzyatok.

  • http://terabucks.livejournal.com terabucks

    В целом, во всем мире цены на недвижимость постоянно растут. Это простой, надежный и понятный широким массам инструмент капиталовложений и инвестиций. Недвижимость достаточно ликвидна, ее вложенные в нее деньги можно всегда разморозить. Можно передать по наследству не опасаясь инфляции.

    Менее материальные финансовые инструмены, понятны и доступны меньшему числу людей.

  • http://terabucks.livejournal.com terabucks

    И еще. Открытая экономика, по опредлению постоянно развивается и растет. Темпы могут замедляться или ускоряться, откаты бывают реже. Рост цен на недвижимость – есть индикатор общего роста экономики.

  • http://2terabucks sredni vashtar

    “во всем мире цены на недвижимость постоянно растут… Рост цен на недвижимость – есть индикатор общего роста экономики.”
    Цены на недвижимость,как и на все остальное, растут совсем не постоянно, а скачками. На данном историческом этапе, в частности в Москве, они растут гораздо быстрее инфляции (то есть быстрее подавляющего большинства других товаров). Растущая экономика, действительно, способствует росту доходов и, соответственно, спроса на квартиры. Но это соображение само по себе не объясняет скудости предложения.

  • sredni vashtar

    2 terabucks
    Кроме того, именно как “простой, надежный и понятный широким массам инструмент” недвижимость очень часто становится предметом
    а) мошенничества
    б) коррупции
    в) спекулятивных “пузырей”

  • http://terabucks.livejournal.com terabucks

    К сообщению 24: Мошенничество – это намерение. Я говорю об интсрументе. Эти вещи нужно четко разделять. Коррупции тоже касается.

    Пузыри – популистский термин, имхо. Их не бывает. Бывает коррекция, спад, обвал. У этого есть каждый раз своя причина. В общем случае, это связано с резкой сменой ожиданий. Тем не менее учитывая бесконечность роста экономики спады носят всегда локальный характер. Пример – завышенные ожидания связанные с электрононй коммерцией в конце 20 в. Очевидно – что это было связано с ЗАБЛИЖЕННОСТЬ реальных прогнозов. Т.е. все что обещали технологические компании – тогда – было правда, но инвесторы не правильно оценили это во времени. Произошла ошибка. Это еще одно подтверждение, что следует быть предельно внимательным в таких вещах. Сейчас видение скорректировалось в объективную правильную сторону.

    К сообщению 23: Недвижимость растет в цене постоянно. Этим я хотел сказать, что тренд долгие годы и десятилетия остается положительным. Это связано не столько с увеличением количества людей, сколько качества жизни, общим уровнем благосостояния, что и есть отражение роста экономики. Доказать что рост экономики постоянен можно от противного. Если бы это было не так, то мы бы до сих пор жили в пещерах. А это нитак, прогресс налицо. Прогресс – бесконечный процесс.

  • http://lipkovich.livejournal.com/ lipkovich

    недвижимость дорожает там, где есть перспективы.

  • sredni vashtar

    2 terabucks
    Во-первых, мошенничество – это не намерение. Это “хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием”.
    Во-вторых, пузыри бывают, и популизм тут ни при чем, хотя внешние причины действительно могут быть разные. Пузырь – это когда ошибающихся достаточно много, чтобы на какое-то время они оказались правы.
    В-третьих, хотя насчет общего исторического тренда Вы правы, конкретному инвестору от этого не слаще. Люди, которые полвека назад вложили свои кровные в недвижимость в Бельгийском Конго, так ничего с этих вложений и не получили, несмотря на весь бесконечный исторический прогресс.

  • http://terabucks.livejournal.com terabucks

    К сообщениям 26, 27. Вы правы.

    Про мошенничество. Мошенничество – там где есть мошенники. Мошенниками являются далеко не все люди. Кроме того мошенники могут найти почву для мошенничества везде. Мошенники там – где есть доверчивые люди. Мошенничество понятие – морального уровня. Если возможны мошеннические операции с деньгами – то это не значит, что деньги есть мошеннический инструмент. Тоже касается недвижмости. Ваши аргумент в 24 сообщении мною не приняты.

    К посту 26. Добавить хочу. Перспективы есть как раз там где экономика открыта и растет. Это одно и то-же разными словами.

  • sredni vashtar

    А там никаких аргументов и не было – просто замечание к теме.
    Снимаю шляпу перед философским полетом Вашей мысли :)